[摘要] 风云变幻，谁主沉浮？如今的楼市如同好莱坞大片，走势跌宕起伏，引来前所未有的关注。
编者按：风云变幻，谁主沉浮？如今的楼市如同好莱坞大片，走势跌宕起伏，引来前所未有的关注。中新网特推出“一周楼事”系列栏目，梳理一周房地产行业热点新闻，解析楼市宏观调控政策，汇聚房企新动态，搜罗楼市新鲜资讯，盘点业内权威观点，为您奉上原汁原味的楼市饕餮盛宴，敬请关注。
2015年已经进入后一个月，房地产市场从住宅、土地成交等各层面表现持续见好。近一段时间，不少城市土地市场热闹非常，北京、上海、南京、杭州等地不断有高价地拍出，值得注意的是，赢得“地王”的地产商多是资金雄厚的国企。与此同时，新房成交均价也在持续上涨，来自中指研究院的数据显示，11月份百城新房平均价格为10899元 /平米，环比上涨0.46%，连续4个月环比、同比双涨。另外，北京住宅交易额和土地交易额已经超过去年水平，甚至创出多年来新高。
11与30日 新华网：一线城市频现“地王”资源与资本的集中是主因
今年的土地市场，热的词或许就是“地王”。一线和核心二线城市的“偏远”地区频频被拍出“天价”，一次又一次刷新人们的认知。虽然三四线城市的高库存和资本的强势介入可以让人理解地产商对于一线城市的争夺，但是各种风险也不可忽视，如此多的豪宅卖给谁？
从今年初北京丰台白盆窑拍出北京土地成交史上的总价“地王”后，北京土地市场就开启了地王模式。一路蔓延至门头沟、昌平北七家乃至房山等“偏远”区域，大大突破人们的传统认知。实际上，当前土地市场大热的城市不仅有北京，上海、广州、南京、杭州等其他一二线城市也同样出现土地成交热潮，高总价地、高单价地亦频频刷新纪录。
值得注意的是，赢得“地王”的地产商多是资金雄厚的国企。来自第三方机构的数据显示，2015年至今北京土地市场成交的44幅住宅用地中，有77%被央企或国企摘得，只有10幅为民企摘得；上海同样如此，在今年成交的39幅住宅用地中，国企拿地占比达56%。
为何在土地出让金下降25.2%的情况下，核心城市土地市场却如火如荼？
在目前广大三四线城市和部分二线城市面临高库存压力的情况下，主要房企都将资金集中到一线城市和核心二线城市争夺，而这些城市也就十多个，占城市的比例相当之小。并且在国家严控大城市边界的情况下，未来出让的土地也将越来越少。僧多粥少，必然进一步抬高地价。
另一个重要的原因是资本的介入。结合上海新地王新江湾城来看，其开发商的母公司为四大国有资管机构之一信达资产，金融背景使其投资逻辑不仅是开发拿地，而是更多地去考虑资产配置，以便未来通过开发和资本运作来获取。
除此之外，地方政策也在或多或少地推动这一现象。全经联房地产商会会长任志强认为，北京的“配建”制度进一步诱发了“地王”现象。他表示，将商品房用地和保障房用地配建出让，一方面使得商品房用地面积受到挤压，影响供应规模；另一方面也将保障房的土地成本转嫁到商品房之上，造成价格高企。
12月1日 中国经济网：11月百城住宅均价连续4月“双涨”深圳同比涨34.75%
11月房价整体仍呈平稳回升态势。中指研究院发布的11月百城价格指数显示，2015年11月，100个城市新建住宅平均价格为10899元 /平方米，环比上涨0.46%，涨幅较上月扩大0.16个百分点；同比上涨2.93%，涨幅较上月扩大0.86个百分点。百城房价连续4个月环比、同比双涨。
报告指出，11月百城房价指数环比上涨0.46%，涨幅较上月扩大0.16个百分点。从涨跌城市个数看，41个城市环比上涨，56个城市环比下 跌，3个城市持平。与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量减少7个，其中涨幅在1.00%以上的城市有8个，较上月减少9个；本月价格环比下跌的城市数量增加4个。
同比来看，报告显示，100个城市(新建)住宅均价较去年同期上涨2.93%，涨幅较上月扩大0.86个百分点。2015年11月，住宅价格同比2014年11月上涨的城市个数为34个，上涨城市个数较上月增加1个。其中，深圳上涨34.75%，仍居首位；武汉、上海、保定涨幅超过10.00%北京、珠海等23个城市涨幅介于1.00%-10.00%之间。
值得注意的是，北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为20391元/平方米，环比上涨0.99%。十大城市中，仅广州环比下跌0.33%，其 余九个城市均上涨。深圳上涨2.54%，仍居十大城市首位；上海、武汉、南京涨幅在1.00%-2.00%之间；北京、成都、重庆(主城区)、天津、杭州 涨幅在1.00%以内，杭州上涨0.22%，涨幅小。
对于未来房地产市场走势，中指院相关负责人表示，围绕中央去库存战略导向，更多相关财政、货币等支持政策将陆续出台，楼市“暖冬”可期。价格方面，部分一二线热点城市受需求热度及高价土地成交影响，房价上涨压力依然较大；而多数二三线城市未来随着库存压力缓解，房价有望逐步止跌企稳。
12月2日 证券日报：北京住宅销售额创近5年新高 改善客群存购房尴尬
据亚豪机构统计数据，截止到11月29日，今年1月份-11月份，北京商品住宅的成交金额高达2208.69亿元，达到了自2010年以来，近5年同期新高。同时，商品住宅成交均价为26618元/平方米，再创新高。
值得一提的是，虽然普通住宅依然占到北京楼市的半壁江山，但与去年同期相比，市场占比已减少了12个百分点，这12个百点则分别被自住型商品房、别墅及高端住宅所填充。其中高端住宅的成交占比上升为明显，同比增加了6个百分点，其次是自住型商品房，市场占比同比提升5个百分点，少的别墅，也同比增加了3个百分点。
郭毅认为，今年楼市成交量的走热趋向于两极化，即首套刚需和多次改善。
统计显示，今年前11个月，北京六环以外普通住宅的套均成交价格为186万元，而五环以内的自住房的套均价格不过176万元，相比之下，自住房的优势更为突出。
而对于改善型客群来说，无论是首次改善，还是多次改善，考虑的无非是地段、面积、价格三方面。今年前11个月，五环内只有120平方米以下的住 宅，其成交套均总价低于400万元，也就是卖掉一套二手房后基本上可以支付一套新房的首付款，但户型面积低于120平方米，大多是两居、三居产品，对于改 善型客群来说过于局促。但是，在配套、交通相对完善的五环以内，户型面积越大的住宅总价则会越高。
据亚豪机构数据显示，五环以内单套面积在150平方米-200平方米的住宅，套均总价为875万元，而单套面积在200平方米以上的住宅，套均总价高达2017万元。
对此，郭毅分析，北京五环以内的住宅已经呈现出泛高端化的特点，“卖一买一”需求的首改客群在卖掉旧房之后，虽然因为政策放宽，首付比例低至三 成之后尚且能够负担，但过高的月供却会压垮整个家庭，所以首改型客群在新房市场已经很难找到与其地段、面积、价格这三方面需求均匹配的产品，只能选择地段更远的新房，或者是品质差但面积大的二手房。
随着房价与地价鳞次栉比的上涨，五环以内除了少量自住房以外，豪宅将会一统天下，改善型客群则成为新的“夹心层”，逐步面临着无房可买的尴尬境地。
12月3日 每经经济新闻：中冶第七次分拆南京下关地王 恒大33亿接盘
在经过六次分拆之后，南京下关地王迎来了第七次分拆。12月1日，中国中冶(601618，SH)发布公告称，中冶的项目公司南京临江御景房地产开 发有限公司(以下简称南京临江御景公司)与恒大地产集团南京置业有限公司(以下简称恒大南京置业)签署了《产权交易合同》，将项目公司持有的南京临江御景 房地产开发有限公司100%股权及项目公司对其22.4亿元的债权，以33.67亿元对价转让给恒大南京置业。
值得一提的是，目前中冶下关地王先后引进了上海证大、龙湖地产、深业地产以及恒大地产，该地块已经聚集了4家实力较强的开发商。
房地产行业专家张健初对《每日经济新闻》记者表示，中冶下关地王是南京老城改造项目，中冶地产在拿地之后，由于巨额的开发费用，项目迟迟并未动工，终进行分拆吸引新的开发商进驻，这将有利于加速南京老城改造步伐。
提起下关地王，得从2010年9月19日说起，当日位于南京下关滨江江边路以西1号地块和3号地块挂牌出让，南京临江老城改造建设投资有限公司以 200.34亿元总价竞得总出让面积66.8万平方米的巨无霸地块；2012年11月30日，该公司又以56.2亿元竞得两幅地块之间的2号地块。这意味 着控股南京临江老城改造建设投资有限公司的在下关地块耗资250多亿元。
按照规划，下关滨江区域将陆续建成80余幢高端商务楼宇、30余幢甲级写字楼及1幢高400米以上的地标性建筑，将成为江苏省乃至航运服务资源要素集聚的区域，航运物流总部中心、口岸综合服务中心、航运交易中心、航运人才交流中心和产业研发中心。
然而，中冶地产除了2012年7月有一场盛大的开工仪式之外，却迟迟不见下一步动作，外界对中冶无力开发下关地块的质疑不断。2013年7月5 日，南京市国土局以开发条件发生变化为由，宣布终止出让程序收回滨江地王的2号地块，中冶在2013年发布的公告表示，将优先集中力量推进3号地块的开 发，并在面积35.4万平方米的1号地块开发中寻求合作开发企业。
12月4日 京华时报： 北京楼市供销两旺楼市迎“暖”12月27盘将入市
虽然北京今年的冬天较往年寒冷，但楼市却出现“暖冬”，呈现供需两旺的态势。新的统计显示，11月后一周北京商品住宅成交大幅回升，创19周新高。11月后一周的成交量只是11月成交情况的缩影，刚刚过去的11月成为名副其实的“暖冬”。
中原地产研究部统计数据显示，11月北京新建商品房住宅签约4103套，成交均价达到了32360元/平米，这一成交均价也是北京历史上单月均价第二次突破3万元，超过了9月创造的32183元/平方米。
至此，2015年前11月，北京成交的商品房住宅(剔除保障房自住房)合计为49116套，这一成交量也超过了2014年全年成交量，成交均价 达到了29384元/平米，同比上涨了9.3%。市场库存则出现了明显下调，目前可售商品房住宅只有7.24万套，相比2014年减少了1万套。
二手房11月份的成交量也升温明显，全月成交17043套，超过了10月份的14382套。累计2015年前11月，北京二手房签约套数达到了175336套，相比2014年全年的105126套上涨了70%以上，预计全年成交量将超过19万套。
11月出现的暖冬有望在12月延续，据了解，12月的供应量保持在高位。
根据亚豪机构统计数据显示，12月，北京商品住宅市场预计将有27个项目入市，其中包括恒大华府、西山湖、金玉府等8个纯新盘，以及包括中铁花 溪渡、玫瑰SOHO、中昂时代广场等在内的19个老项目后期。12月预计入市项目主要分为三类：普通住宅、别墅以及商住公寓。从普宅特征来看，12月入市 项目中，产品设计将大户型作为主力产品的项目明显偏多，14个普宅项目当中主打大户型产品的多达9个，例如金玉府主推133-136平方米三居户型，而恒 大华府的产品则为260平方米三居及330平方米五居等。
“2015年北京住宅市场已经开始进入由土地市场引发的变革当中，而自明年开始，市场新格局将进一步明晰。虽然整体市场价格上涨的预期已无悬念，豪宅当道的市场特征已成定局，但是对于开发企业来说，新格局下明年的市场面临太多的不确定性，因此，提前入市、快速跑量成为一众房企的共识。北京迎来供应暖冬。”亚豪机构市场副总经理高姗表示。
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一张神图看清中国楼市拐点 明年房价还大涨！
中国房地产的大拐点，早就出现！
近日，国泰君安首席宏观分析师任泽平在论坛上表，目前，中国正处在一个增速换挡的时点，主要来自于房地产长周期拐点的出现。人口红利结束之后，人继续往大城市迁移，未来10年一线房价再涨一倍，三四线涨不动，房地产投资零增长。
这种行业拐点，有点像黄金十年已经终结，其后，关于“白银时代”的类似说法。经过2009-2014年的演变历程，现在更有条件根据行业数据，确定性的划分黄金时代和白银时代的时间节点。
其一，看量。回顾商品房成交量，1998年是中国房地产业的重要节点，这年国家出台了著名的房改文件“23号文”，从而解放了房地产业的生产力和市场需求。而之前，经历了1992-1993年商品房屋成交面积的高增长，主因是海南楼市泡沫较大。1993年6月凶悍调控后，海南泡沫破灭，其后商品房成交量增幅大幅回落。
1998年开始，商品房成交重新步入高增长通道，直至2007年，年度增幅10年当中有7年超20%。在国际金融危机的冲击下，2008年楼市低迷，出现约15%的负增长。而政策强刺激之下，2009年再度疯狂，大增约44%。
值得关注的是，2010年开始，增幅回落至20%以下，其中2011、2012年低于10%，2014年下跌7.6%。从这一指标分析，2010年便是房屋成交量的分水岭，之前十年左右属于高增长，其后步入中低增长。
其二，看价。回顾商品房价格走势，同样是1992-1993年异常火热，其后涨幅回落，市场降温。1998年之后，商品房成交量先行步入快车道，而直至2003年，房价都在5%以内的小涨区间徘徊。直至2009年出现23%的历史较大涨幅，其中只有2008年出现约2%的小跌。
而从2010年开始，房价涨幅下了一个台阶，直至2013年，皆保持7%上下的中速上涨，2014年则基本持平。这就意味着，1998年房改之后，行业与项目暴利时期，主要集中于2004-2009年。全行业的好日子，自2010年，尤其2011年就已结束，只剩下结构性牛市。
其三，看供求。国家统计局有一个指标，商品房待售面积，指代已竣工但未售出的房屋，虽然不含预售房源，但观察其历史变化数据，可知库存压力变化。回顾过去20年，除了2004年和2007年库存量曾出现小幅下滑外，整体趋势保持增长。
截止2015年10月末为68632万平方米，同比增长14%，再创历史新高。这也是国家高层所担心的大困难。值得关注的是，2011年之后库存持续快增，即便是市场回暖的2012-2013年，库存上涨势头也没减弱，说明在一线和部分二线城市楼市繁荣的同时，很多三四线城市依然显著供大于求，没有出现实质性回暖，市场分化趋于加剧。去化周期正在远离底部，这将制约房价上涨空间。
其四，看利润。房地产行业、企业、项目利润率的变化，总体与房价变化相一致。从总体上观察，房地产开发企业的营业利润率，从2000年1.6%持续递增至2010年的14.2%，而从2011年开始调头向下。2013年和2014年的相关数据尚未看到，事实肯定是继续下滑，已低于10%。
也即，2010年就是房地产黄金十年的后一年，至今暴利时代已经离去。
其五，看投资。进入本世纪以来，除了2008年受国际金融危机冲击只有16%，其他年份皆超20%。反映出这一期间，开发商投资热情高涨，房地产也成为拉动经济增长的核心引擎和支柱产业。
但是从2012年开始，这一指标连续三年都在20%以下中速增长区间徘徊，2014年只有12%左右，再创十几年新低。2015年前10月只有2%。相比房屋成交量与成交价，房地产开发投资存在一定的滞后性，因此也可以认为2011年投资增速就已开始发生变化，进入白银十年的节奏。
总体而言，从2011年开始，诸多指标开始降速，行业告别高增长，步入中增长阶段，也即白银时代，2011年就是中国楼市的长期拐点。根据城镇化、人口、经济、住房饱和度等指标，白银时代已由2011年开始，持续至2020年前后。这一期间，楼市不太可能暴发危机与崩盘，但行业成色明显减褪。
一张神图，告诉你明年房价走势！
今年以来，多数一二线城市房价上涨了，其中少数城市涨得特别火爆。那么，到底是什么原因呢？
其实，决定房价走势的原因有很多，要分时间跨度来分别看待，比如影响房价长期走势的核心因素是人口，影响房价中期变化的核心因素是经济，影响房价短期变化的核心因素是货币。
接下来，我跟大家分享一张关于货币的神图，它比较好的解释了房价何时涨与跌！
看货币，主要有两个指标，货币供应量与货币价格。
经济学者多用M2代表货币供应，我更喜欢看M1的变化。因为M1的波动情况直接反映了企业的资金宽裕程度，如果企业资金充沛，大量资金结余在银行的活期账户，M1快速增加，说明经济向好，企业经营活跃，同时股市和楼市也向好。反之，则低迷。
关于货币价格，我常用银行间拆借利率，它是当前中国市场化程度高的利率之一。利率高则不利于股市和楼市。反之则有利。而且，利率直接受到货币供应量的影响，货币供应量越大，银行拆借利率越低；货币供应量越小，银行拆借利率越低。两者之间呈现出负相关关系。
看下面这张神图。2007年7月，M1增幅达到峰值，随后银行间拆借利率开始向下波动，并于2009年3月触底；2008年11月，M1触底，银行间拆借利率于2009年3月震荡上行，并于2011年6月触顶；2010年1月，M1增幅创下历史新高，2011年6月银行间拆借利率向下波动，于2012年5月创下阶段性低点；2012年4月，M1增幅跌入谷底，而银行间拆借利率于2013年6月创下历史新高(银行闹钱荒)。2013年1月M1增幅触顶，2015年5月银行间拆借利率达到阶段性低点，当前处低位。
次，2009年至2010年，市场货币流动非常宽松同时利率水平持续低位运行，对楼市推动作用明显；
第二次，2012年下半年至2013年一季度，M1增幅上行，利率平台盘整，也小幅度的利好楼市。
第三次，今年以来，银行间拆借利率大降。
一般而言，银行间拆借利率在高位区间时，开发商融资困难，房贷发放也呈紧张态势；这种情况下，楼市降温，房价环比增幅逐渐收窄，等银行间拆借利率到高位区间的后半段时，环比房价开始出现实质性下降。
比如：2007年9月至2008年10月，银行间拆借利率处在高位区间，楼市于2008年1月份开始降温，并且房价于2008年8月出现环比负增长；2011年7月至2012年4月，银行间拆借利率处在高位区间，房价于2011年10月开始出现环比负增长。
与上述相反，当银行间拆借利率在低位区间时，房地产融资面较为宽松，有利于房价上涨。比如：2008年12月，银行间拆借利率从高位快速下跌，2009年3月，房价环比就扭跌为升，可见银行间拆借利率明显下降时，楼市会快速升温，房价环比增幅很快转负为正。
2014年3月，银行拆借利率降至阶段性较低水平，房价环比增幅自2014年8月开始上行，于2015年5月转负为正。而2015年5月，银行拆借利率重新降至1.4%的历史低点，是推动房价上行的重要因素。
分析完这些数据与逻辑，你也就明白了：为何今年房价会上涨！
可以预计，明年货币依然宽松，因此房价总体仍将向上！
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