王健林：一线城市房价20年内一定不断上涨

中国新闻网  2016-01-20 08:34

[摘要] 1月18日，财经评论员马光远、张春蔚走进《央视财经评论》演播室，和场外嘉宾北京市房地产协会秘书长陈志、万达集团董事长王健林一起来评一评，2016房价那些事儿。

1月18日，2015年12月份70个大中城市房价指数出炉，延续了前一个月小幅上涨的走势。数据显示，有21个城市房价同比上涨，其中深圳以47.5%的同比涨幅领涨，上海、北京、广州以18.2%、10.4%、9.2%的同比涨幅排在前几位。价格同比下降的城市有49个。

纵观2015年全年房价变动，1、2月还在驻底徘徊。到了3月降息、降首付，二手房转让费年限从5年下调至2年等政策的出台迅速刺激了楼市，环比价格上涨城市也从个位数扩张到十位数，此后一路上扬。9月份达到高点为39个，环比价格也是一路攀升。6月份上涨到了7.2%，从7月开始，房价环比涨幅也开始连续4个月收窄，然而又一波降息、公积金政策等房地产优惠政策刺激了11月房地产市场销售，房价上涨城市和涨幅均出现反弹，且延续至今。

2016年，房价将会怎么走？2016年，我们该不该买房？一二三线城市房价会有哪些不同？1月18日，财经评论员马光远、张春蔚走进《央视财经评论》演播室，和场外嘉宾北京市房地产协会秘书长陈志、万达集团董事长王健林一起来评一评，2016房价那些事儿。换个视角看经济，CCTV2《央视财经评论》周一至周四，每晚21：50，准点开评。

2016房价主旋律：分化！

陈 志(北京市房地产协会秘书长)：2016年，分化是房价主旋律

首先肯定的是要继续分化，我们认为一线城市的不断趋高的地价和不断趋高的房价，2016年不会改变。2015年楼市利好政策左右着2015年度房价走势，一线城市首当其冲成为变动主角，相对于一线城市的高歌猛进，二线城市相对低调，房价涨幅平稳波动，三线城市低迷成常态，房价持续在负区间徘徊，分化加剧。

王健林(万达集团董事长)：一线城市20年内一定不断上涨

中国楼市是一个分化的市场，比方说一线城市，我跟你讲，20年之内一定是不断上涨，原因就在于土地供给有限，人口还在不断流入。二线城市当中相当部分也没有问题，你看我给你讲一个数字，二线城市的一个武汉，去年销售面积2600万平方米，连续两年成为中国销售面积的城市，核心原因就是人口持续流入。中国的楼市应该是研究解决三线四线城市的去库存，如何去库存，对地方政府来讲是一个很大的问题，而且恰恰是三四线城市依赖土地财政。

马光远(财经评论员)：2015年，房地产“两冷”“两热”现象

2015年房地产，70个大中城市也出现“两冷”、“两热”的现象。个是投资冷销售热，投资的曲线是往下的，销售是往上的。第二个是一线和部分二线城市热，三四线很冷。也就说我们在2014年以来，整个分化的趋势没有改变，楼市刺激政策在过去一年时间内还是起到了效应。

换个视角看房价：购房者是刚需还是改善？

马光远(财经评论员)：在所有的房价逻辑里边，供求关系是逻辑，房子少的时候，你讲任何故事大家都信的，这跟股市是完全一样的。我认为简单就是二八分化，也就是说，那些以后人口流入的城市，大城市，因为需求仍然在，库存肯定不是问题，它们房价比如说政策回暖也好，不回暖也好，往上走，那是一个长期的趋势，但是有一些城市人口在流出，流出的一些城市，房子多了怎么办？我听到一个长期以来非常看好房地产的，我不想提他的名字，他甚至讲三四线城市有些房子得炸掉了，消化库存的方法是炸掉。我们现在担心的是热者更热，冷者更冷。

张春蔚(财经评论员)：但是对于老百姓而言的话，老百姓改善性住房的需求越来越多，尤其是我们看到二孩政策放开以后又有一波，而且对于北京而言，5年限购要到期了，越来越多拥有房票的人会拥有，所以说我觉得在这个市场当中，我们不仅仅是要看新房，还要看二手房，还要看我们现在好多人不是投机房地产，而是真正是一个改善需求为主导的这样一个市场。

陈伟鸿(主持人)：所以对于一二线和三四线的这些城市来说，政策不一样，大家对它的心理预期也是不一样的，我们特别和数字100的调查机构做了一个调查，来看一下网友呈现出来的不同的态度，在一二线城市当中，你认为目前房价现状如何，太高了难以接受占到了59%，比较合理的只有3%，勉强可以接受的9%，认为房价高但可以接受是29%，我们刚才已经说了，一二线的房价还会再涨，现在这个状态大家都觉得太高难以接受了。

换个视角看房价：房地产商去房地产化？

马光远(财经评论员)：房地产商在逐渐去房地产化

我们现在看到的主流是大家纷纷在去自己的房地产，你比如说王健林，个他大连万达下调了他在2016年的预期，整个房地产的收入我要下调，下调幅度非常大。第二个是2015年、2014年中国房地产市场你看到什么情况，大家纷纷说我不是一个房地产企业，你看上海的绿茵置业，他改成P2P，他说我不做房地产了，然后你会看到以前足球冠名的基本都是地产商，现在也在去，所以现在看到的情况，王健林刚才讲的情况，应该说已经老生常谈了。

张春蔚(财经评论员)：大型地产商更有市场定价权

实际上大型房地产商在重新谋求自己市场的话语权，因为以前我们说一个大型房地产商，主要是看销售额，但是他现在是要强调市场定价权，因为大型地产商，他的楼盘多；第二他市场当中的引导性强，他更想以这样的一种态势逼着小地产商退出，所以我觉得这其实是从战略、战术层面都有的一个行为。

换个视角看房价：未来房价谁说了算？

陈伟鸿(主持人)：我们来看看三四线城市的这些网友，他们对于目前的房价持什么样的态度，来，认为价格偏高的占了49%，勉强可以接受的是26%，比较合理的是16%，价格偏低的是9%，对于这样的一些城市，未来他们的房价走势会是什么？

马光远(财经评论员)：房子品质决定价格走势

我觉得价格事实上来讲，价格终还是数量说了算，如果量多，价格自然会调，但是如果说量不够，大家以后的预期仍然说这个房子会走这个价格，它肯定还会稳住，但是我觉得还是刚才我们讨论这个基本逻辑，我们回到品质上来讲的话，三四线城市尽管房子很多，但是品质好的房子并不多，品质好的房子价格还会往上走。

张春蔚(财经评论员)：品质好的房子是追捧的对象

品质影响大家的购买力，所以我觉得如果你是次购房，量力而为，但是到第二次、第三次购房的时候，很多人开始重新思考房子对他意味着什么，是说这房子我真喜欢，我爱上了这座房子以及它带给我的感受。

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新数据：2015年，房价同比上涨超过7%，再创历史新高，而一线城市的房价，更是大幅上涨三成左右，其中深圳上涨六七成。

2015年12月中央经济工作会议后，促使开发商降房价，曾被媒体炒作了一阵。似乎房地产去库存，只能靠开发商降房价这一条路可走了。

作为2015年房价涨幅第二的上海，韩正书记也指出：上海作为一座特大型城市，房地产市场发展有自身特点，控制房价是重要调控目标。上海房价已经很高，如果不坚持调控，将影响上海经济持续平稳健康发展。

面对高库存和高房价并存的“奇怪现象”，部分普通民众仍然认为主要是开发商太黑心、太暴利，所以导致房价过高。其实，情况并非如此。今年前三季度80家上市房企的平均利润率首次跌破两位数，只有8%左右。

因此，想要探究中国高房价的内因，首先得清楚其静态构成。从构成因素分析，一个新建小区的平均房价，或者一套新房的价格，主要包含五个因素：地价、建安成本、税费、企业融资成本、企业利润。

其一，地价。

如果说房子是面包，那么土地就是面粉，所以面粉贵，则面包也会提价。而部分热点城市的部分地王，由于开发商争抢激烈，出现“面粉贵过面包”也不希奇。

越是房价高的城市，地价在房价构成中所占比重越高。比如，2015年北京多块区域地王的楼面价高达5万左右，如果一两年后，卖房时以8万左右的价格出售，则地价占比超六成。而一个中西部的三四线城市，一个地块的楼面价假设2000元，而房价为6000元，则地价占房价的比重只有三成。

中国土地勘测规划院的数据表明：2014年，主要监测城市地价总体水平为3522元／平方米，其中商服、住宅、工业地价分别为6552元、5277和742元／平方米。而2004年主要监测城市地价总体水平为1166元／平方米，其中商服、住宅、工业地价分别为1988元、1198和481元／平方米。比较可知，相比十年前，住宅地价上涨幅度大，340%。

如果以国家统计局的数据，2014年开发企业购地均价为每平米3001元，相比2014年的每平米721元，上涨316%。而2014年商品房价格为每平米6323元，相比2004年的每平米2778元，上涨128%。另外，开发企业购地均价占房价的比重，2004年为26%，而2014年已大增至48%。显而易见，过去十年，地价涨幅大于房价涨幅，导致地价在房价构成中的比重越来越大，当前几乎已占半壁江山。地方政府自然是房地产发展的大受益者。

其二、建安成本。

建安成本指房屋建筑成本和房屋设施设备安装成，两者都包括材料成本投入和人工成本。国家统计局数据表明，房地产开发企业房屋建造价，由2001年的每平米1128元，持续增长至2013年的2643元。就2013年而言，31个省份中，高的地区是上海，达4670元，其次是海南的3904元；低的地区是河南，为1874元，其次是贵州的2020元。据开发商朋友的经验：如果将前期规划设计等费用也算进去，则当前在一线城市如上海，高层建安成本为7500元左右，二线城市如武汉需要4500元左右。

从商品房销售均价来看，2001年和2013年分别为每平米2170元和6237元；2013年上海、海南、贵州和河南则分别为每平米16420元、8669元、4295元和4205元。计算可知，房屋造价占房屋售价的比重，由2001年的52%降至2013年的42%；2013年上海、海南、贵州和河南则分别为28%、45%、47%和45%。显而易见，越是发达地区，房屋造价所占比重越低，而地价占比越高。当然，有些地方政府土地出让不规范，存在返还土地款的现象，45%的地价占比略被高估。

不同省份和城市，主要是人工成本和住宅档次有别，所以建安成本存在差异，比如一线城市高层住宅多数超过2000元。如果是装修房，则还会增加几百至几千元不等，其中一二线城市中高档精装修房，成本可达3000－5000元。

其三，房地产税费。

房地产行业的税费种类比较多。与房地产业相关的税种主要有七个，契税、土地增值税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、所得税，其中前五个税种纯属于房地产税种。

2014年，这七类房地产税收总额达2.24万亿元，占地方财政收入的比重约为三成。如果从前面五税来看，2014年占比为18%，而2001年仅为7%。

2014年，新建商品房销售总金额为7.63万亿，也即房地产七税税收金额占新房销售金额的29%。从实际税率看，土地出让的契税为3%，购房契税实际为2%左右，企业营业税为5.5%，企业所得税为25%，土地增值税(按规为四级累计税率，实际多按房屋销售总金额的2-5%)，这几个是与新房有关的主要税种。

不过，实际税收占比没有29%这么高，因为七税当中还包括了二手房交易税，比如营业税、契税和个人所得税。考虑到当前我国仍以新房成交为主，打个折扣，则税收及各种费(费远小于税)大概能占到房价构成的15%左右。

其四，开发商融资成本。

房地产业是资金密集型产业，而资金是有成本的，尤其是开发商通过借贷融资，就会产生利息支出。过去多年，一个楼盘开发过程中，开发商自有资金率多为二三成，其他七八成都需要借助于外部融资。

2011年之前，由于房地产业利润率比较高，开发商敢于通过高息借贷加速业务拓展、扩大开发规模。而各类资金，也将房地产业视为“香饽饽”。银行贷款利率，一般要比基准利率上浮二成以上，即便如此开发商仍求之若渴，曾经那些年，有放贷审批权的银行高管可谓肥职。房地产信托，利率多在15%以上。房地产私募，利率达20%左右。民间高利贷，30%以上是常态。

2010年至2013年，由于国家持续不断加强房地产调控，不仅限制个人购房，而且更加严苛的对待开发商。在融资方面，设定很多门槛，比如要求商业银行实行“黑白名单”，只有“白名单”上的开发商才能放贷，笔者曾见过一家银行名单，基本都是房地产50强的企业。

广大中小开发商根本拿不到贷款，即便是少数大房企，也会因种种原因(比如有信用暇疵)，而被排除在“白名单”之外。于是，开发商只能通过民间高利贷、房地产信托、私募等高成本融资。当然，2011年以来，由于三四线城市楼市持续低迷，中小开发商也不敢大量借房利贷了，根本用不起，这也导致很多地区高利贷泡沫破灭。

2014年至2015年，随着房地产调控放松，开发商融资环境有所改善，比如2015年二三季度，龙湖、万科、恒大等少数公司发行了低于5%的的低息公司债。但绝大部分开发商的融资成本依然较高。在房地产开发利润率连跌几年的情况下，多数房企纯属给金融机构打工，自己所获微不足道。

其五，开发商利润。

2015年前三季度，80家上市房企总营业收入为4244亿元，合计净利润为343亿元，净利润率为8%，首次跌破两位数。

其实，开发商利润率下滑，还没到头。国家统计局数据显示，房地产开发企业的营业利润率，由2000年的1.6%，一路攀升至2010年的14.2%。从2011年开始走下坡路，2011年和2012年分别为13%和11.8%，2013 2014年的数据尚未公布(统计局的工作不给力，数据更新太滞后)，预期可以接近或者跌破10%。

考虑到营业利润范畴于大净利润，前者没有减去企业所得税(税率为25%)，因此10%的营业利润率，相当于7.5%的净利润率。也即2015年房企的净利润率已经下滑至7%左右。但即便已经连跌五年，但尚难言到底。

不过，也不太可能跌至2000年的1.6%，那时房改之后刚两年，楼市还没有全面市场化，需求不振。而且，2000年2.9万家房企中，国企和集体企业的占比共31%，他们的经营效益很差。而2013年，9.1万家房企中，民企占近98%。民企求利，不像国企还肩负一定的社会责任，当利润率降至一定程度后，自然会减少生产量，甚至退出这个行业。

综上所述，根据数据和笔者经验估算，现阶段房价的构成，大概占比为：地价占40%左右、建安成本占30%左右、税费占15%左右，融资成本占8%左右，开发商利润占7%左右。由此可见，高房价幕后的五大黑手，土地成本黑狠！

在多数发达国家，由于房地产市场进入成熟平稳阶段，建安成本一般占房价的六七成，地价、税费、企业利润等仅占房价的三四成。相较而言，我国的房地产业仍在“草莽时代”，地价与税费占比偏高，当然这也与制度与政策有关。不管如何，我国的房价构成，还有很大的优化空间。对此，制度设计者和行业管理者，应予以充分重视，并逐步推进改革。

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