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人民日报三问房价会不会降?农民买不买账?

人民日报   2016-02-22 10:02

[摘要] 据粗略统计,截至目前,已有超过130个城市出台去库存新政。这些新政的内容主要是哪些?效果如何?

自2月22日起,除了北京、上海、广州等一线城市,多地城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例将普遍降低。加上此前降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率等政策,传递出各地政府主动推进房地产去库存的强烈信号。

据粗略统计,截至目前,已有超过130个城市出台去库存新政。这些新政的内容主要是哪些?效果如何?

1问

各地去库存组合拳有哪些

各地出台的去库存政策主要分为5类。

,住房公积金已成为各地去库存的重要工具,多地公积金贷款率超过50%。据四川省住建厅统计,2015年公积金贷款为四川全省全年商品房销售贡献了1/4份额,为化解库存贡献了1/3份额。

推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金新政的“标配”。如江西、甘肃等省份已落实公积金贷款全省“一体化”政策,积极推进异地购房。多省还表示将扩大住房公积金的覆盖范围,如四川省今年将推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖,湖北已探索在乡镇建立健全住房公积金制度等。

第二,多地政府采取降低税费契税补贴等方式减轻购房者负担。

甘肃省近日将住房转让手续费整体下调33%,江西全面清理房地产开发过程中的行政事业性收费。还有的省份推出对商品房交易契税实施财政补贴等多项举措。如在宁夏,居民购买住房交易契税税率超出1%的部分由地方财政补贴;新疆将商业个人住房贷款利率比照公积金贷款利率计算,确定补贴年限后,差额部分由政府财政予以补贴。

江西省南昌市日前正式出台文件,全面下调房地产开发企业销售未完工产品计税毛利率。据南昌市税务部门测算,预计2016年南昌市地税和国税部门约分别减收企业所得税6亿元和2亿元,将惠及400余户房地产开发企业。

第三,加快农民工市民化,鼓励有条件的农民工买房也是重要措施。目前,山西、山东、甘肃等省已明确出台政策鼓励引导农民进城购房。如山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策,以使其成为长期稳定的住房消费群体。

第四,不少地方利用棚户区改造,通过货币化安置、政府回购商品房等政策化解房地产库存。如甘肃计划今年4.6万套保障房中的3.3万套从存量商品房中回购,福建等省明确表示不再新建公租房

此外,山西、广西、安徽等省份已将货币化安置作为棚改的重要渠道,如广西货币化安置帮助消化的存量商品住房约占总销售面积的15%。安徽等省住建厅要求,确保货币化安置比例不低于50%,山西更是要求商品房库存较大的市要达到80%以上。河南出台新政策探索“租售并举”,规定公租房承租对象租住一定年限后,符合规定的可选择申请直接购买所租住公租房。

第五,实施房地产供给侧改革。山东、宁夏将鼓励企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产,开展多元化经营。如山东、海南等省份已探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业;将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产等。

针对房地产库存较大的地区,政府还允许开发企业修改城镇规划相关内容,将已供应但未开发的住房用地或商业营业性用地,调整为跨界地产或新兴产业用地。

2问

农民买房积极性提高了吗

记者走访安徽、河南、广西等地楼市发现,当前三、四线城市去库存压力较大,有的地区去化周期达30余月。河南省住房和城乡建设厅总工程师李学军说:“县级城市库存压力大,其次是省辖市。”

各地推出的补贴政策在一定程度上刺激了购房需求。记者在河南省舞阳县调查发现,按2015年的销量算,该县楼市去化周期为4.6年。自2015年6月,舞阳县开始实行农民进城补贴政策,农民进城买房首套房在144平方米以下可获每平方米100元补贴,新婚家庭购房享受每平方米200元补贴。目前,前两批73套房的补贴已经发放到位,共发放补贴99万元,第三批已上报50多套,呈现逐渐增多的趋势。“好多农民都是冲着补贴来的。”舞阳华鑫置业有限公司副总经理臧冲说,今年春节期间就卖了40多套,接近去年全年的销量。

房价高仍是影响农民购房的重要原因。37岁的徐兴是一名瓦匠,从老家到省城合肥已有4年,但一直没有购房,“虽然有了几万元积蓄,也看了一些远离市中心的房子,可动辄十几万的首付,还是超出了我的能力范围。”

除了望而生畏的高房价,受访农民表示,买房还担心3个问题:一是能否享受本地市民的公共服务与资源?二是老家的土地与宅基地怎么办?三是有没有稳定的收入?

广西社科院社会学研究所研究员罗国安认为,农民进城买房成为“新市民”,既是经济问题,也是社会问题。农民购房意愿受到就业机会、子女上学、公共服务、医疗保障等多重配套政策的影响。同时长期实施的户籍和土地政策,使许多农民放弃了进城定居的念想,他们宁愿将大半生打工积攒的财富用来在村庄建造自住房。

3问

房地产商会主动降价吗

对于购房者关心的房价问题,臧冲等业内人士认为,从目前来看,三、四线城市房地产商普遍采取的是稳价策略。受成本等因素影响,短期内不可能出现普遍的大幅降价。

“目前尚没有降价措施。”广西一大型房地产企业负责人认为,房地产销售价格下跌不太可能。对房地产开发商而言,降价只是临时性处理,绝非长久之计。除非在土地成本和其他税费方面的成本能够降下来,否则降价的空间并不大。

一位中部城市的房管局局长坦言,尽管地方政府频频要求开发商降价,但去库存政策无形中“保住”了房价,“价格在稳中有小幅度增长。”

在广西保利置业集团董事长吴光明看来,只有很少的房地产开发商愿意以降价方式去库存,那往往是项目亏损严重没法维持下去了,要解决现金流的问题。所以降价不是持续发展的对策,难以成为开发商的主动行为。

对于市场上强烈的“降价”呼声,广西南宁鼎盛联合置业董事长任尔翔说,房地产销售成本中土地出让金、税金占很大比重。“只有地方政府减少对‘土地财政’的依赖,推出更多实质性优惠措施,企业才有降价空间。”

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不管中国的房价怎么涨,总会有一些房地产泡沫即将破裂,房地产市场马上崩盘的声音。普通购房者惧于这些声音迟迟不敢下手,毕竟对于大多数人来说买房花费了自己大半生的积蓄。就这样错过了一个又一个爆发的机会。

任志强新谈房价、谈房产税,依然犀利如初。11月任志强在2016预测与战略年会上预测房价,让市场的归市场,保障的归保障,才有可能把地产遇到的问题“说清楚”。任志强坦言“房价短期内仍会微涨”。

为什么任志强会预测房价未来继续上涨?2016年房价上涨的10个理由来告诉你。

1、鼓励多生多育的政策。全面二胎已放开。

中国从毛泽东时代开始就鼓励多生多育的政策,这导致中国变成了全世界人口多的国家。这些人口在几年后恶性膨胀,过了20、30年后开始生儿育女,开始需要房子了。而这才发现,房子已经不够用了,因为人太多了。中国虽然实行了计划生育,但是由于惯性,人口还有20年的增长期,人口增长导致房价上涨。

而且因为中国人口逐渐走向老龄化,政府采取了全面放开生二胎的政策。家里添丁小房子必定不够住,换房买房在所难免。

2、城市人口增多导致房价上涨。

中国市场经济前,户籍都是固定的,还有些人被发放到农村去上山下乡。现在户籍政策一解除,有些人都不待农村了,这就使城镇人口增多了,城市人口增多了。

3、刚需旺盛导致房价上涨

现在为什么所有人都关心房价了,因为人人对它有需求。如果房价过高了,人们就不会买了,市场饱和了自然也就平衡了。如果有市场,人人都需要,那房价一定会继续涨。

网站上骂声一片,那是因为每个人都想买房,每个人都想买房,所以每个人又都看空楼市。每个人都在看,那房价能不涨吗?

4、土地不可再生。

土地稀缺导致房价上涨。中国虽然地广,但是适宜人们居住的地方太少太少,所有人都想在这些地方有容身之所。西部是高原和沙漠,北方多风沙,中部多山,东北多山地,南方多丘陵。只有沿海地带或者大河大湖附近的平原才比较适宜居住。

5、开发商技术革新导致房价上涨

没有任何一个开发商愿意造一个次品,房子越造越好,绿化、设计、、保温墙、物业管理等等这次导致次品房越来越少。

6、造房成本上涨导致房价上涨

物价、原材料价格上涨,农民工工资增长,导致造房成本提高。

7、拆迁补偿无形增加导致房价上涨

拆迁费用加大导致造房成本加大。

8、房产税,各种房产税转嫁导致房价上涨

中国计划经济搞了这么多年,后行不通还是走了市场经济。国外市场经济搞了多少年了,中国才多少年。还有漫长的道路要走,中国人均GDP才多少,别的国家多少。这个规律不可破。

9、城市化进程拉动房价上扬

中国的城市水平只有百分之四十多此,而发达国家的平均水平是70%以上,中国离这个水平还有很大的差距,这就意味着还有大量的农民要进城,这些进城的农民需要住房,住房需求空间非常庞大。

中国正处于经济调整增长中,城市化进程正在加速,城市化进程的加速,必然伴随大量非城市人口涌入城市。

要知道,中国是个农业大国,农村人口占了大多数,光进城的农民,就是住房消费中一个非常诱人的数字,除非城市化进程停滞,农民才不会进城。

10、中国城市正处于大拆大建的高速发展期

君不见中国的城市扩容简直就是加速度前进,今天的一个城市,几年前的城区范围还很小,三五年后,城区范围就成倍数扩大。城市的快速扩张,必然导致大拆大建,扩张后,需要大量的居住、工作人口相匹配。

此外,大拆大建还导致大量的拆迁性需求,并且都是小房换大房,普通房换高档房。不可能城市扩张后,却无人进驻,而成为一座空城,事实证明,城市扩张到哪里,人口就填满哪里。

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